התפתחויות בשוק הדיור המוגן – מאת עו"ד רקפת שפיים מרדכי

התפתחויות בשוק הדיור המוגן

שוק הדיור המוגן עובר שינויים משמעותיים לאחרונה. הריבית הנמוכה במשק, מחירי הנדל"ן, סעיף הבטוחות בחוק הדיור המוגן והיצע הדירות – כל אלו הכתיבו שינוי הכללים, כשהמטרה היא לנסות ולהנגיש את העסקה לדיירים מבחינה כלכלית.

בהיבט של מבנה העסקה, אנו רואים יותר ויותר אפשרויות גמישות, שהרי אחת הדילמות שעמן מתמודדים אנשים השוקלים לעבור לדיור מוגן, היא הצורך למכור את דירת המגורים על מנת לממן את הפיקדון, לצד החשש שמא יגלו שהחיים בדיור מוגן אינם  המסגרת הנכונה עבורם. בתי דיור מוגן זיהו כי חשש זה מהווה גורם מעכב משמעותי עבור אנשי הגיל השלישי השוקלים מעבר, ויצרו מספר שיטות התקשרות שיפיגו את החשש.

 

להלן מס' מודלים שהתפתחו בתחום:

1) מסלול פיקדון נדחה – הדייר משלם סכום נמוך (בד"כ כ-70,000 ₪) במועד חתימת ההסכם ומקבל דחייה לתשלום הפיקדון, דחייה של מס' חודשים עד שנה מיום כניסתו ליחידה. בתקופה זו הדייר משלם רק תשלום חודשי (לעיתים רק את תשלום דמי האחזקה המקוריים ולעיתים תשלום חודשי נוסף על דמי האחזקה "כפיצוי" על העדר הפיקדון). הדחייה מאפשרת לדייר לחוות את החיים בדיור מוגן ולקבל החלטה רק לאחר מכן. אם החליט כי הניסיון עלה יפה, רק אז יידרש למכור את דירת מגוריו כדי לשלם את הפיקדון מתמורתה.

2) מסלול שכירות – כפי שפורט לעיל, מסלול המעבר יכול להיות מסלול שכירות שבו הדייר משלם אך ורק תשלום חודשי. התשלום החודשי גבוה באופן משמעותי מאשר התשלום החודשי במסלול הפיקדון, והוא מתאים, על כן, לבעלי הכנסה גבוהה. יש להביא בחשבון במסלול זה את רכיב ההצמדה ואת ההעלאה הנוספת מעבר למדד (בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף, כפי שחוק הדיור המוגן קבע), אשר הופכים להיות משמעותיים יותר.

3) מסלול תשלום שחיקה כל שנה – במסלול זה, פרט לתשלום החודשי, משלם הדייר פעם בשנה סכום נוסף המורכב מרכיב השחיקה ומרכיב הריבית שבית הדיור המוגן היה אמור ליהנות ממנה לו היה מחזיק פיקדון (חישוב רכיב הריבית הוא סוג של נעלם).

 

למען הגילוי הנאות אדגיש כי בתי הדיור המוגן מציעים את מסלול השכירות או את שיטת התשלום השנתי עבור שחיקה, בין היתר, משום הריבית הנמוכה בשוק, שאינה מניבה תשואה מסַפֶקת עבור כספי הפיקדונות המוחזקים בבנקים. נוסף על כך, במסלול פיקדון יש חובה להציע בטוחה ולשאת בשיעור של 20% מעלותה. לעומת זאת, במסלול השכירות, אין צורך במתן בטוחה ובכך נגולה אבן מלבם של מפעילי בתי הדיור המוגן.

בהקשר לנושא הבטוחה אעדכן כי יש הצעת חוק לתיקון סעיף הבטוחות הנוכחי. בהתאם להצעת החוק, בתי הדיור המוגן יחויבו לספק לדיירים, לרבות דיירים קיימים, ערבות. בנקאית או פוליסת ביטוח (נכון להיום, אין חב' ביטוח שמציעה פוליסה כזו) על חשבונם. בתי מפעילי הדיור המוגן חוששים מאוד מהמשמעות של בטוחה זו ומההשלכות עליהם, ואף שלושה בתי הדיור המוגן שהם חברות ציבוריות הוציאו הודעה שלפיה אם יתקבל התיקון לחוק תהא לכך השפעה שלילית על עסקיהם. המחוקק לא נותר אדיש לחששות שהובעו מצד בתי הדיור המוגן, ואחת מחברות הכנסת שהגישה את התיקון הודיעה שייערך דיון נוסף בנושא.

אבולוציה נוספת שעוברת על שוק הדיור המוגן נוגעת להתרחבות שלו. המדינה הקצתה קרקעות לבניית פרויקטים נוספים של דיור מוגן, ובתקופה האחרונה אנו עדים לתנופה רבתי במימוש הזכויות בקרקעות הנ"ל.

להלן רשימה חלקית של פרויקטים עתידיים:

חברת עזריאלי זכתה בקרקע במודיעין, בראשון לציון ובלהבים (פרט לכך רכשה את "אחוזת בית" ברעננה ואת "פאלאס" בתל אביב). "עד 120" זכו גם הם בקרקע במודיעין.

"אחוזת נווה חוף" בונה בית נוסף בחלק המזרחי של העיר ראשון לציון.

"בית בלב" החלה בבניית בית נוסף בפתח תקווה ו"מגדלי הים התיכון" מסיימים בקרוב את השלבים הראשונים של הפרויקט שלהם בגני תקווה.

 

עו"ד רקפת שפיים מרדכי 

 

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ולא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.

הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת מרדכי שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות העתקתו.

הגמלאון

גמלאון 123

לצפיה בירחון
לחצו כאן
למידע ופרטים נוספים
ארגון גמלאי התעשיה האוירית, מחלקה 0012, נתב"ג, מיקוד 70100
מיטל: 03-9355654 זרינה: 03-9768137 ציפי: 03-9768138 דקלה: 03-9768139
03-9354883 , 03-9356969
gimlaim@iai.co.il
אוזן קשבת: 03-9354859 03-9768835
מנהל ועורך האתר: הלל גולן





    הנני מסכים לקבל עידכונים ומידע נוסף על הפעילות.

    האנשים שמלווים אותנו - חסויות